Здание Пассажа построили в 1898-1899 гг. по заказу богатейшего одесского купца и домовладельца Моисея Яковлевича Менделевича по проекту архитекторов Льва Влодека, Товия Фишеля и Самуила Мильмана. Ранее на этом месте находился дом Крамарева, сыгравший важнейшую роль в культурной жизни Одессы середины и конца XIX века. 

Строительство Пассажа обошлось в сумасшедшую сумму по тем временам - один миллион триста тысяч рублей. Для сравнения - постройка крейсера "Аврора" (далеко не самого крупного военного корабля того времени) обошлась в 6,4 миллиона рублей. Изначально Пассаж проектировался как торговый центр совершенно нового для Российской империи типа - с магазинами на первом этаже, гостиницей с 162 номерами на остальных, крытой стеклянной крышей галереей и внутренним двориком между флигелями для служебных нужд. Здание было оснащено по всем технологиям - имелось электрическое освещение от собственной электростанции, лифты, паровое отопление, телефонная сеть. В подвалах обустроили целую сеть рельсовых путей для вагонеток - чтобы подавать товары в магазины.

Архитектурно Пассаж представляет из себя эклектику - гармоничное смешение основных архитектурных стилей своего времени. А по насыщенности декоративными элементами он, возможно, превосходил все здания в бывшей Российской империи. Основными мотивами служат изображения бога торговли Меркурия и богини удачи Фортуны. 

Облик Пассажа очень сильно пострадал от пожара 31 октября 1901 года - практически сразу после постройки. Скульптурная группа на фасаде со стороны Преображенской была уничтожена и не восстанавливалась. А башенка в центре сильно обгорела и очень скоро после пожара была снесена. С тех пор оригинальная скульптурная композиция на фронтоне в виде Меркурия и Фортуны верхом на паровозах осталась только со стороны Дерибасовской.

В советское время Пассаж остался гостиницей - но там устроили более 180 номеров. Первый этаж долгое время занимал гастроном "Центральный". А в довоенные годы в нем были и различные городские советские учреждения и конторы.

Сейчас фактическими владельцами Пассажа являются бизнесмены Борис Кауфман и Александр Грановский. Еще в 2003 году, при мэре Руслане Боделане, они получили фактический контроль над Пассажем. создав одноименное акционерное общество, в котором получили долю в 65%, а городу осталось лишь 35% - в обмен на обещание провести реконструкцию здания. Пассаж тогда оценили всего в 6 миллионов долларов. Постепенно доля города уменьшилась до 25%. Реконструкцию так и не провели, но зато в 2013 году одесский горсовет во время мэрства Алексея Костусева продал свою долю компании "Vertex Hotel Group", которая принадлежала Кауфману и Грановскому (правда, за последние пару лет оба бизнесмена неоднократно сменили фамилию). 

В 2008 году обсуждался проект реконструкции с надстройкой сразу двух дополнительных этажей для отельных номеров. В 2009 году на градостроительном совете говорили о проекте реконструкции Пассажа от архитектора Михаила Повстанюка - с сооружением над Пассажем дополнительных полутора этажей (этаж и мансарда) и огромного купола. 

Затем в феврале 2020 года областной консультативный совет по вопросам охраны культурного наследия рассматривал проект реконструкции Пассажа с упрощением архитектурного декора по фасаду, восстановлением башенки и надстройкой мансардного этажа на дворовых флигелях. Тогда этот проект отказались рассматривать и даже сняли с повестки дня.

Но буквально накануне, в начале марта 2021 года, к этому проекту, похоже, вернулись снова. Тот же консультативный совет при областной администрации предварительно одобрил проект надстройки мансардного этажа. Помимо рассмотрения возможности восстановления башенки, которая была уничтожена пожаром в 1900 году и укрепления фундамента здания, были представлены эскизы надстройки мансарды над трехэтажными внутренними флигелями здания. Противоаварийные работы в Пассаже уже ведутся, а проект комплексной реставрации здания, который оценивают в 100 млн. грн., уже передан владельцам здания.

Визуализации опубликованы на "Суспильне. Одесса" 

Разработку проекта ведет компания "Экострой" под руководством Владимира Суханова. Он уже успел рассказать о том, что проведено укрепление фундамента - как раз в рамках противоаварийных работ.

Рецензентом проекта является известный одесский реставратор Анатолий Изотов. Однако, во время оценки этого проекта он подчеркнул, что его можно осуществлять только при целостной реставрации всего здания Пассажа.